뉴타운사업 조정 촉진 Q&A

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1. [Q] 뉴타운사업에 대한 경기도의 기본입장은?

[A] 뉴타운사업의 가장 큰 문제점은 부동산경기 하락 등 사회․경제적 여건이 변화되고 사업추진에 따른 감당하기 어려운 주민부담이 뒤따른다는 것임.

따라서 추가적 매몰비용이 최소화 되도록 주민들에게 정보를 제공, 빠른 시일 내 주민 스스로 찬․반 입장을 정리할 수 있도록 시․군을 지원하고 지도해 나갈 계획임.

〈사업조정 촉진 지침(6.25) 주요내용〉

▷ 해제 등 촉진계획 변경안은 주민의견 수렴 후 9월말 이전 도에 제출

• 정보공개 후 주민들 간 찬반 입장 정리

• 조합단계는 조합에서 직접 확인 가능토록 자료입력 지시 및 지원

▷ 사업성이 양호하더라도 주민의사에 따라 사업추진 여부 조기 결정

2. 추정프로그램 관련

[Q] 2-1. 경기도 추정분담금 시스템(GRES)이란 무엇인가?

[A] 재정비구역에 대한 구역별 및 개인별 추정분담금을 알려주는 시스템임

인터넷 홈페이지 주소 (http://gres.gg.go.kr)

GRES(Gyeonggi Regeneration Estimated Share of expense)

[Q] 2-2. 경기도 추정분담금 시스템(GRES)은 왜 만들었나?

[A] 조합원에게 개략적인 추정분담금을 알려주어 사업추진 여부 결정에 참고하도록 하기 위함

뉴타운, 재개발사업 등은 사업시행에 상당기간이 소요되는 만큼 현 시점을 기준으로 정비사업의 개략사업비 및 개인별 추정분담금 자료 제공으로 주민 알 권리 충족과 인터넷 시스템을 통한 정보 공개로 정비사업의 투명성 확보에 기여.

[Q] 2-3. 경기도 추정분담금 시스템(GRES) 내용은 ?

[A] 종전자산, 사업개요, 분양수입, 총사업비를 입력하면 추정분담금이 산출됨

종전자산과 총 사업비는 시스템에 반영되었으며, 사업개요 및 분양수입은 추진위원회 또는 해당 시에서 기초자료를 입력하면 추정분담금이 산출되도록 구성되었음.

[Q] 2-4. 토지등소유자 10% 이상이 요구해야만 추정분담금 정보를 공개할 수 있는지 ?

[A] 그렇지는 않음

「공공기관의 정보공개에 관한 법률」제2조ㆍ제9조 및「지방자치법」제8조 규정에 따라 자치단체가 보유․관리하고 있는 정보에 대하여는 공개요청이 없더라도 다른 법률에 따라 공개가 금지되어 있는 것이 아닌 한 이해 당사자는 자신의 정보를 알 권리가 있기 때문에 공개가 가능함

[Q] 2-5. 추정분담금 공개 대상과 시기 ?

[A] 뉴타운 지역은 조합설립 이전단계인 73개구역을 대상으로 7.10부터 공개

다만 정보제공 대상 및 시기는 해당 시․군마다 차이가 있을 수 있음.

73개 뉴타운 사업 구역에서 사업개요 및 분양수입 등 기초자료가 입력된 61개 구역은 공개하고 있으나, 자료입력이 미진한 12개 구역은 조만간 자료보완을 통해 분담금 정보가 공개될 수 있도록 조치할 계획임.

또한 의정부 금의 2개 구역은 자료입력은 완료되었으나, 주민 찬ㆍ반이 팽팽히 맞서고 있는 상황임을 감안, 토지등소유자 10% 이상의 동의가 있는 경우에 한해 8.10 이후 분담금 정보를 제공한다는 입장임.

[Q] 2-6. 추정분담금 정보 활용 방법은 ?

[A] 주민 스스로 자기자신에 대한 정보를 정확히 인지하고 사업참여 여부를 결정하는데 참고자료로 활용

다만, 제공되는 정보는 사업계획의 변경 등을 통해 계속적으로 바뀌어 가는 만큼 확정된 분담금이 아님을 시스템에서도 공지.

[Q] 2-7. 추정분담금의 한계는 ?

[A] 도시 재정비사업은 사업기간이 장기간 소요되는 특성상 현재 시점에서의 예측과 관리처분 시점과의 차이를 가질 수밖에 없음.

정식 감정평가가 아닌 공시가격에 보정률을 적용하는 간편법에 의한 종전자산 추정 방법은 토지등소유자별 추정분담금을 산정하는 데는 한계가 있음.

개별 정비사업구역이 갖는 특수성, 특히 사업비 항목은 정비사업구역별로 계약의 형태, 인ㆍ허가사항이 달라질 수 있고 분쟁·소송 등에 대한 표준화가 불가능함에 따른 오류가 발생할 여지가 있음.

경기도에서 시스템을 구축 제공하되, 실제 기초 자료는 추진위원회 등에서 입력을 하고 시장․군수가 승인하도록 되어 있어, 기초자료를 추진위원회에서 자의적으로 입력 할 경우 결과치가 왜곡될 개연성이 있음.

[Q] 2-8. 추정분담금의 종전자산과 종후자산의 개념 ?

[A] 종전자산은 조합원이 출자하는 재산임

평가는 부동산 유형별(단독주택, 공동주택, 기타) 공시가격 등을 기준으로 보정률을 산정하는 간편법을 적용하였음.

[A] 종후자산은 사업후 조합원 및 일반 분양수입을 합산한 가격임

사업개요(아파트 및 부대시설) 내용에 따라 인근지역 아파트 시세 등을 감안하여  분양수입을 결정하는 것으로 사업성과 밀접한 관계가 있음.

다만, GRES에서 분양금액은 개발이익이 반영되지 않은 현재를 기준으로 분양수입을 정하도록 하고 있음.

[Q] 2-9. 확정되지 않은 자료로 추정분담금이 산출되는데 주민들은 확정자료로 오인할 수 있는데 이에 대한 설명은 ?

[A] 추정분담금은 현재를 기준으로 산출하는 것으로 향후 부동산 여건 등 사업계획이 변경되면 분담금 또한 바뀌게 됨.

분담금 변경에 대한 일련의 과정을 시스템에 공개 및 팝업창을 통해 안내하여 정비사업의 투명성 확보에도 기여할 것으로 판단됨.

[Q] 2-10. 사업취소ㆍ해제에 따른 매몰비용 처리는 ?

[A] 현재 매몰비용에 대해 정해진 것은 아무것도 없음.

향후 중앙정부의 관련 법령정비 등이 선행되어야 우리도 입장이 마련될 수 있을 것임.

[Q] 2-11. GRES에서 공개된 추정분담금에 대한 신뢰도는 어느 정도 인지 ?

[A] 많은 변수가 있기 때문에 신뢰도를 언급하는 것이 바람직하지 않음.

부동산 경기 여건에 따른 분양수입 변경, 물가변동에 따른 공사비용 상승 등 수 많은 변수가 내재하는 만큼 미래의 개발이익(손해)을 언급하는 것은 어려움이 따름.

[Q] 2-12. 추정분담금으로 조합설립 동의 등에 활용해도 되는지 ?

[A] 조합설립 동의시 조합원들이 추정분담금 자료를 참고할 수 있음

공개된 추정분담금은 정비사업 초기 단계의 예측자료로 실제 결과와 다를 수 밖에 없음.

즉, 조합설립동의서에 나오는 개략 정비사업비 산출금액에 참고할 수 있으나, 확정적인 금액이 아님을 반드시 인지하는 것이 필요함.

3. 조사비용 관련

[Q] 3-1. 사용비용을 왜 조사하나?

[A] 사용비용에 대한 보전을 해주기 위해 조사하는 자료는 아님.

그러나 향후 관련 정책이나 예산검토 등을 위한 중요자료로 활용될 수도 있어 우선 조사하는 것임.

[Q] 3-2. 어떤것들이 비용으로 조사되나?

[A] 용역비, 인건비, 운영비, 업무추진비, 사업비, 조사비 등으로 구분할 수 있음.

이들 비용이라도 사용비용을 확인할 수 있는 영수증이 있거나 회계감사, 결산보고서상의 금액 등 실제 제출된 금액을 대상으로 해야 할 것임.

그러나 추진위, 조합승인 없이 설계자, 시공자, 정비사업자 등이 임의로 사용한 금액은 제외되어야 함.

[Q] 3-3. 지원여부?

[A] 지원범위 및 금액에 대하여 현재까지 확정된 것은 아무것도 없음.

사용비용의 보전과 지원문제는 이번 조사와는 별개로 검토할 사항임.

[Q] 3-4. 조사대상은?

[A] 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 추진위승인 및 조합설립인가 구역을 대상으로 하고 있음.

가칭 추진위원회 등은 조사대상이 아님.

4. 해제 관련

[Q] 4-1. 해제일정은?

[A] 우선 추정프로그램을 공개 주민 스스로 찬․반 입장을 정리하고, 9월 말까지는 해제 등 변경(안)을 제출받아 처리할 계획임.

	주 요 일 정
▷ 6.25 : 경기도, 도시재정비 사업조정 촉진지침 시달 ⇒ 사업 현실성이 없다고 판단되는 구역 조기정리 ▷ 7.10 : 개인별 추정분담금 공개 ⇒ 정보공개 후 주민들 간 찬반 입장 정리(7~8월중) ※「뉴타운 대책 현장 상황실」 운영(주민갈등 해소 시까지) ▷ 9월말 이전 : 주민의견 수렴 후 해제 등 촉진계획 변경안 道에 제출 ⇒ 사업성이 양호한 지역이라도 주민의사에 따라 사업추진여부 조기 결정 ▷ 10월~ : 해제 등 촉진계획변경(안) 도시계획위원회 또는 도시재정비위원회에 상정 처리

[Q] 4-2. 해제절차는?

[A]

○ 구역 일부 해제(도정법 적용 6개월 소요)

- 재정비촉진구역 해제신청 → 道 → 도시계획위원회 심의 →확정고시

※ 도촉법 적용 해제시 행정절차(약 1년) 소요

○ 지구 전면 해제(도촉법 적용, 관계공무원 TF 직접수행, 2~3개월 소요)

- 재정비촉진구역 해제신청 → 道 → 도시재정비위원회 심의 →확정고시

※ 50만명 이상 대도시의 경우 뉴타운사업 조정계획에 의거 자체 추진

5. [Q] 해제지역의 향후 처리

[A] 해제지역은 주민의사에 따라 지역특성 등을 고려 선택적 추진.

① 현행유지

② 일반정비사업(주거환경개선사업, 재건축, 재개발, 도시환경정비사업)

③ 소규모 新정비사업(주거환경관리사업, 가로주택정비사업, 마을만들기사업 등)

6. [Q] 향후개선 및 정책방향

[A] 국토해양부에서 10년 계획의 “도시 및 주거정비 기본방침”을 마련 중에 있음.

⇒ T/F 활동을 통해 경기도 의견을 최대한 개진할 계획임.

○ 도시여건 상 재정비가 필수적이며 주민의지가 집약되고 사업성이 충분한 지역에 대한 기반시설 설치비용 등 지원방안 강구.

⇒ 도로, 공원, 주차장 등 기반시설 설치비용 국․도비 지원 및 행정지원 강화

○ 도시별 지역별 특성에 따라 민간재원을 활용한 재정비사업이 촉진될 수 있도록 제도개선 방안 등 모색.